Eine Kapitalanlage Immobilie vermietet kaufen bedeutet: Sie erwerben nicht nur eine Wohnung, sondern auch ein bestehendes Mietverhältnis. Das kann die Planung erleichtern, weil bereits eine tatsächliche Miete gezahlt wird. Gleichzeitig übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Deshalb sollten Sie vor dem Kauf nicht nur auf den Kaufpreis und die Wohnfläche schauen. Entscheidend sind auch der Mietvertrag, der Zustand des Gebäudes, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage, die Finanzierung und die Frage, wie viel Geld monatlich tatsächlich übrig bleibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie grundsätzlich den bestehenden Mietvertrag. Der Kauf bricht die Miete nicht, § 566 BGB.
- Eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nicht beliebig und nicht sofort erhöhen.
- Vom Hausgeld sind nur bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage trägt der Eigentümer.
- Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor sind erste Rechenhilfen. Für die Entscheidung zählt vor allem der Cashflow nach Kosten und Finanzierung.
- Eine vermietete Wohnung kann langfristig zum Vermögensaufbau beitragen. Leerstand, Reparaturen, Zinsänderungen und Wertverluste bleiben jedoch mögliche Risiken.
Warum eine vermietete Wohnung interessant sein kann
Bei einer leerstehenden Wohnung müssen Sie zunächst schätzen, welche Miete später erzielbar ist. Bei einer vermieteten Wohnung sehen Sie dagegen die tatsächliche Kaltmiete aus dem Mietvertrag. Das schafft eine bessere Ausgangsbasis für die Kalkulation.
Mit dem Eigentumsübergang treten Sie in der Regel in das bestehende Mietverhältnis ein. Maßgeblich ist dabei nicht allein die Unterschrift unter dem Kaufvertrag, sondern die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Auch die Mietsicherheit, also zum Beispiel die Kaution, geht grundsätzlich auf den neuen Eigentümer über.
Das bedeutet aber auch: Sie können den Mieter nicht frei auswählen und den Mietvertrag nicht einfach neu verhandeln. Vereinbarungen zu Staffel- oder Indexmiete, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen oder Betriebskostenvorauszahlungen bleiben wichtig.
Eine vermietete Wohnung ist daher keine einfache „Miete kommt rein“-Anlage. Sie kaufen ein bestehendes Vertragsverhältnis mit.
Welche Rolle spielen Lage und Nachfrage?
Eine gute Lage allein macht noch keine gute Kapitalanlage. Sie kann aber beeinflussen, wie leicht sich eine Wohnung vermieten lässt und wie stabil die Nachfrage ist.
Bei der Makrolage geht es zum Beispiel um:
- die Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten,
- Arbeitsplätze und wichtige Arbeitgeber,
- Hochschulen und Ausbildungsstandorte,
- die Leerstandsquote,
- die Verkehrsanbindung der Stadt oder Region.
Die Mikrolage bezieht sich auf das konkrete Umfeld. Dazu gehören der Weg zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Lärm, Parkmöglichkeiten und der allgemeine Zustand des Viertels.
Auch die Wohnungsgröße ist wichtig. Eine kleine Wohnung kann in einer Universitätsstadt stark nachgefragt sein. In einer familiengeprägten Umgebung kann dagegen eine größere Wohnung besser passen. Prüfen Sie deshalb, ob die konkrete Wohnungsart zur Nachfrage vor Ort passt.
Eine hohe Nachfrage bedeutet außerdem nicht automatisch, dass die Miete jederzeit stark erhöht werden kann. In vielen nachgefragten Städten gelten mietrechtliche Begrenzungen. Dazu zählen unter anderem die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung und eine mögliche abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
Was müssen Sie beim Bestandsmieter prüfen?
Der Mietvertrag gehört zu den wichtigsten Unterlagen des gesamten Kaufs. Lassen Sie sich den vollständigen Vertrag einschließlich aller Nachträge vorlegen.
Achten Sie besonders auf:
- Mietbeginn und aktuelle Kaltmiete,
- Staffel- oder Indexmiete,
- Betriebskostenvorauszahlungen,
- vereinbarte Kaution,
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen,
- frühere Mieterhöhungen,
- Mietminderungen oder offene Mängel,
- laufende Streitigkeiten.
Zusätzlich sollten Sie das Mietkonto der vergangenen zwölf Monate prüfen. So erkennen Sie, ob die Miete regelmäßig eingegangen ist oder ob Rückstände bestehen. Auch die letzte Nebenkostenabrechnung kann Hinweise liefern. Nachzahlungen, Guthaben oder wiederkehrende Auseinandersetzungen sollten in die Prüfung einfließen.
Vergleichen Sie die aktuelle Miete außerdem mit dem örtlichen Mietspiegel oder einer anderen geeigneten Vergleichsgrundlage. Liegt die Miete darunter, kann grundsätzlich ein Erhöhungspotenzial bestehen. Dieses lässt sich aber nicht einfach sofort umsetzen.
Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Miete muss unter anderem seit 15 Monaten unverändert sein. Außerdem gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In bestimmten angespannten Gebieten kann sie auf 15 Prozent abgesenkt sein.
Bei einer Neuvermietung kann zusätzlich die Mietpreisbremse gelten. In Gebieten, die durch Landesverordnung als angespannte Wohnungsmärkte bestimmt sind, darf die neue Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt gesetzliche Ausnahmen, zum Beispiel für bestimmte Neubauten oder umfassende Modernisierungen. Diese Regelungen und die jeweils geltenden Landesverordnungen sollten vor dem Kauf aktuell geprüft werden.
Können Sie nach dem Kauf selbst einziehen?
Wenn Sie die Wohnung später selbst nutzen möchten, ist eine vermietete Wohnung möglicherweise nicht die passende Wahl. Der Kauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt ein berechtigtes Interesse und nachvollziehbare Gründe voraus. Außerdem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Bei Wohnungen, die erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, kann zusätzlich eine Kündigungssperrfrist gelten. Sie beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Planen Sie eine spätere Eigennutzung, sollte dieser Punkt vor der Kaufentscheidung rechtlich geprüft werden. Eine vermietete Kapitalanlage sollten Sie nicht mit der Erwartung kaufen, kurzfristig problemlos selbst einziehen zu können.
Was bedeutet Hausgeld und welcher Teil ist umlagefähig?
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Hausgeld besteht meist aus mehreren Bestandteilen:
- umlagefähige Betriebskosten,
- nicht umlagefähige Kosten,
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage.
Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die nach der Betriebskostenverordnung zulässig und im Mietvertrag vereinbart sind. Dazu können beispielsweise Kosten für Wasser, Heizung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug und Versicherungen gehören.
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleibt beim Eigentümer. Diese Beträge dürfen Sie nicht einfach zusätzlich zur Miete auf den Mieter umlegen.
Die Erhaltungsrücklage dient dazu, größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Dazu können zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen gehören. Eine niedrige Rücklage ist nicht automatisch ein Problem. Sie kann aber riskant werden, wenn gleichzeitig größere Sanierungen anstehen.
Prüfen Sie deshalb die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Alter und Zustand des Gebäudes. Lesen Sie außerdem die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort finden sich oft Hinweise auf geplante Maßnahmen oder mögliche Sonderumlagen.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf ansehen?
Eine gründliche Prüfung braucht Zeit. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:
- vollständiger Mietvertrag mit Nachträgen,
- Mietkonto und Kautionsnachweis,
- letzte Nebenkostenabrechnung,
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
- Aufteilungsplan,
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen,
- Beschlusssammlung,
- Wirtschaftsplan,
- letzte Jahresabrechnung,
- Vermögensbericht der Gemeinschaft,
- Stand der Erhaltungsrücklage,
- Energieausweis,
- Grundbuchauszug.
Die Teilungserklärung zeigt unter anderem, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sie regelt außerdem Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte und mögliche Vorgaben für die Nutzung oder Vermietung.
Wie die einzelnen Abteilungen des Grundbuchs aufgebaut sind, können Sie im Beitrag Grundbuchauszug lesen nachlesen. Für den Ablauf der Beurkundung und Eigentumsumschreibung finden Sie weitere Informationen im Beitrag Ablauf beim Notar.
Bei einer vermieteten Wohnung ist eine Innenbesichtigung nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Falls sie nicht stattfinden kann, sollten Sie zumindest Fotos, frühere Protokolle oder andere Informationen zum Zustand anfordern.
Wie berechnen Sie die Wirtschaftlichkeit?
Die Bruttomietrendite ist ein schneller erster Vergleich:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Der Kaufpreisfaktor wird so berechnet:
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Er zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. In Ratgebern werden teilweise Werte unter 20 als eher günstig, 20 bis 25 als mittlerer Bereich und höhere Werte in besonders gefragten Lagen genannt. Das sind jedoch nur grobe Orientierungen. Ein niedriger Faktor sagt nichts über Sanierungsbedarf, Mietausfallrisiko oder die Qualität des Mietvertrags aus.
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Dabei werden auch Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt:
Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch die Gesamtinvestition
Die Gesamtinvestition besteht mindestens aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Für eine erste Orientierung können Sie den Kaufnebenkosten-Rechner nutzen. Einen Überblick zu den Besonderheiten in Bayern finden Sie außerdem bei den Kaufnebenkosten Bayern.
Ein frei erfundenes Rechenbeispiel
Nehmen wir eine hypothetische, vermietete Wohnung in Bayern mit 60 Quadratmetern. Der angenommene Kaufpreis beträgt 200.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete liegt bei 660 Euro. Die Jahreskaltmiete beträgt damit 7.920 Euro.
Die Bruttomietrendite liegt bei:
7.920 Euro ÷ 200.000 Euro × 100 = 3,96 Prozent
Der Kaufpreisfaktor beträgt:
200.000 Euro ÷ 7.920 Euro = 25,25
Angenommen, für nicht umlagefähige Kosten, Mietverwaltung, Instandhaltung und ein Mietausfallwagnis fallen zusammen 193,20 Euro monatlich an. Das entspricht 2.318,40 Euro im Jahr.
Nach diesen Kosten verbleiben 5.601,60 Euro. Werden beispielhafte Kaufnebenkosten von 18.140 Euro berücksichtigt, ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 2,57 Prozent.
Dieses Beispiel ist frei erfunden, arbeitet mit vorsichtigen Annahmen und stellt keine Aussage über ein bestimmtes Objekt dar. Die Zahlen sind eine Schätzung, keine Renditezusage, und Steuern sind nicht berücksichtigt. Das tatsächliche Ergebnis hängt unter anderem von Kosten, Vermietung und Finanzierung ab.
Warum der Cashflow wichtiger ist als die Bruttomietrendite
Eine Wohnung kann auf dem Papier eine ordentliche Bruttomietrendite aufweisen und trotzdem jeden Monat zusätzliches Geld benötigen. Entscheidend ist deshalb der monatliche Cashflow vor Steuern:
Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Kreditrate
Im Rechenbeispiel wird ein Darlehen von 180.000 Euro mit einem Sollzins von 4,2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent angenommen. Die monatliche Rate beträgt dann rechnerisch 930 Euro. Zur Einordnung: Mitte Oktober 2026 lagen die besten Sollzinsen für zehn Jahre Zinsbindung laut Konditionsübersichten bei rund 4 bis 4,3 Prozent. Individuelle Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab und können darüber liegen.
Der Cashflow vor Steuern sieht so aus:
660 Euro Kaltmiete
minus 193,20 Euro nicht umlagefähige Kosten
minus 930 Euro Kreditrate
= minus 463,20 Euro monatlich
Davon entfallen im ersten Monat 300 Euro auf die Tilgung. Dieser Betrag reduziert die Darlehensschuld und ist damit Vermögensaufbau. Er bleibt aber trotzdem ein monatlicher Geldabfluss.
Das Beispiel zeigt: Eine vermietete Wohnung trägt sich mit Finanzierung nicht automatisch selbst. Ein negativer Cashflow vor Steuern kann bei vielen Objekten vorkommen. Er muss aus dem eigenen Einkommen oder aus Rücklagen getragen werden.
Auch Zinsänderungen sollten Sie durchrechnen. Bei einem Darlehen von 180.000 Euro entspricht ein Prozentpunkt mehr Zins rechnerisch 1.800 Euro im Jahr oder 150 Euro im Monat. Nutzen Sie für eigene Annahmen den Cashflow-Rechner.
Was sollten Sie zur Finanzierung wissen?
Die Bank prüft Einkommen, Bonität, Eigenkapital und den Wert der Immobilie. Mieteinnahmen können bei der Haushaltsrechnung teilweise berücksichtigt werden. In welcher Höhe das geschieht, entscheidet die Bank.
Üblicherweise werden mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt. Eine höhere Finanzierungsquote kann individuell geprüft werden. Eine Zusage ist damit nicht verbunden. Die Entscheidung trifft die Bank.
Die Beratung und Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen erfolgt ausschließlich über zugelassene § 34i-Partner. Ich selbst bin Immobilienvermittlerin nach § 34c GewO, vermittle keine Immobilienfinanzierungen und berate nicht zur Finanzierung.
Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen möglichst vor der konkreten Objektauswahl. Der Rechner Wie viel Immobilie passt? kann dabei eine erste Orientierung geben.
Welche steuerlichen Punkte sind wichtig?
Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bestimmte Kosten können steuerlich berücksichtigt werden, zum Beispiel Schuldzinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil.
Wichtig ist die Trennung: Die Miete ist monatlicher Zahlungszufluss. Ein Steuereffekt entsteht in der Regel erst über die Steuererklärung oder eine entsprechende Anpassung der Lohnsteuer. Die Höhe hängt vom persönlichen Steuersatz und der individuellen Situation ab.
Auch die Erhaltungsrücklage ist steuerlich nicht einfach mit einer laufenden Ausgabe gleichzusetzen. Die steuerliche Behandlung von Abschreibung, Zinsen, Sanierungskosten und Rücklagen sollte vor dem Kauf mit einer Steuerberatung geklärt werden. Dieser Abschnitt dient nur als allgemeiner Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Ihre Steuerberatung prüft den Einzelfall.
Welche Risiken bleiben?
Auch eine vermietete Immobilie ist nicht risikofrei. Mögliche Belastungen sind:
- Leerstand bei einem späteren Mieterwechsel,
- Mietausfall oder Zahlungsverzug,
- Kosten für Renovierung und Instandhaltung,
- Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft,
- steigende Zinsen nach Ende der Zinsbindung,
- gesetzliche Begrenzungen bei Mieterhöhungen,
- eine schwächere Entwicklung des Standorts,
- ein kurzfristig notwendiger Verkauf bei eingeschränkter Liquidität.
Bei einer einzelnen Wohnung besteht außerdem ein Klumpenrisiko. Fällt der eine Mieter aus, fällt vorübergehend ein großer Teil oder sogar die gesamte Mieteinnahme weg.
Planen Sie deshalb einen persönlichen Liquiditätspuffer ein. Eine Immobilie ist langfristig ausgerichtet und nicht jederzeit ohne Kosten verkäuflich.
Wie läuft der Kauf einer vermieteten Wohnung ab?
Ein sinnvoller Ablauf kann so aussehen:
- Ziele, Eigenkapital und monatlichen Spielraum klären.
- Finanzierungsrahmen individuell prüfen lassen.
- Lage, Wohnung, Mietvertrag und Gemeinschaftsunterlagen prüfen.
- Kaufnebenkosten und laufende Kosten berechnen.
- Cashflow mit realistischer Finanzierung und Rücklagen durchrechnen.
- Grundbuch und Kaufvertragsentwurf prüfen.
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden.
- Zur vertraglich vereinbarten Übergabe, meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung, Mieter, Hausverwaltung und Zahlungswege informieren.
- Kaution und Unterlagen ordnungsgemäß übernehmen.
Vor allem bei der Prüfung von Mietvertrag, Teilungserklärung, Protokollen und Kosten sollte kein unnötiger Zeitdruck entstehen. Aussagen wie „Sie müssen heute entscheiden“ sind kein Ersatz für eine saubere Prüfung.
Häufige Fragen
Kann ich dem Mieter nach dem Kauf kündigen?
Der Kauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung ist nur mit einem gesetzlichen Grund möglich, zum Beispiel Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zusätzlich gelten Kündigungsfristen und unter Umständen eine Sperrfrist nach § 577a BGB.
Darf ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?
Eine Erhöhung im bestehenden Mietverhältnis ist grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Dabei gelten unter anderem eine Wartefrist von 15 Monaten sowie die Kappungsgrenze von grundsätzlich 20 Prozent, in bestimmten Gebieten 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Welche Teile des Hausgelds zahlt der Mieter?
Der Mieter zahlt nur umlagefähige Betriebskosten, wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben beim Eigentümer.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Einen allgemein guten Kaufpreisfaktor gibt es nicht. Der Faktor hängt stark von Lage, Zustand, Mietvertrag und Kosten ab. Er sollte immer zusammen mit Nettomietrendite und Cashflow betrachtet werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Das entscheidet die Bank im Einzelfall nach Einkommen, Bonität und Objekt. Üblich ist, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu tragen. Eine höhere Finanzierungsquote kann geprüft werden, ist aber keine Zusage und führt in der Regel zu höheren monatlichen Belastungen.
Trägt sich eine vermietete Wohnung von selbst?
Nicht unbedingt. Nach Abzug von nicht umlagefähigen Kosten und Kreditrate kann ein negativer Cashflow vor Steuern entstehen. Steuereffekte können die Belastung beeinflussen, sind aber von der Miete getrennt zu betrachten und hängen von der persönlichen Situation ab.