Ablauf Immobilienkauf Notar: Vom Vertrag bis zum Grundbuch

Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung endet nicht mit der Unterschrift beim Notar. Danach folgen wichtige Schritte: Die Auflassungsvormerkung wird eingetragen, der Kaufpreis wird fällig, die Grunderwerbsteuer wird bezahlt und am Ende erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wie sieht der Ablauf Immobilienkauf Notar genau aus? Und wann gehören Ihnen die Mieten? Dieser Artikel zeigt den üblichen Weg beim Kauf einer vermieteten Bestandswohnung. Die genaue Reihenfolge und einzelne Voraussetzungen können sich je nach Vertrag, Bank und Grundbuchamt unterscheiden.

Das Wichtigste in Kürze

• Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag in der Regel verbindlich, aber Sie sind noch nicht Eigentümer.
• Die Auflassungsvormerkung schützt Ihren Anspruch auf die Eigentumsübertragung.
• Den Kaufpreis zahlen Sie normalerweise erst, wenn der Notar die Fälligkeit schriftlich mitteilt.
• Der Käufer tritt grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht.
• Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Das kann einige Wochen bis mehrere Monate dauern.

Was sollten Sie vor dem Notartermin prüfen?

Der wichtigste Teil des Immobilienkaufs beginnt oft vor dem eigentlichen Termin. Denn mit der Beurkundung verpflichten Sie sich zum Kauf. Eine spätere Änderung Ihrer Meinung löst den Vertrag nicht einfach auf.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie insbesondere diese Unterlagen prüfen:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
• Höhe der Erhaltungsrücklage
• Mietvertrag mit allen Nachträgen
• Nachweise über Mietzahlungen und Kaution
• Nebenkostenabrechnungen
• Energieausweis

Auch geplante Sanierungen, Sonderumlagen oder Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören auf den Prüfstand. Einen Grundbuchauszug richtig zu lesen, ist dabei besonders wichtig. Eine verständliche Anleitung zum Grundbuchauszug kann Ihnen helfen, die drei Abteilungen und mögliche Belastungen besser einzuordnen.

Die Finanzierung sollte vor dem Notartermin grundsätzlich geklärt sein. Eine Vorabanfrage ist nicht dasselbe wie eine verbindliche Finanzierungszusage. Ob eine Finanzierung möglich ist, kann individuell geprüft werden. Die Entscheidung trifft die Bank. Finanzierungen prüfen und vermitteln ausschließlich zugelassene § 34i-Partner.

Planen Sie außerdem die Kaufnebenkosten ein. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Für eine erste Orientierung können Sie den Kaufnebenkosten-Rechner nutzen. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall ab.

Ablauf Immobilienkauf Notar: Welche Schritte folgen?

1. Der Notar erhält den Auftrag

Eine der Parteien beauftragt den Notar. Häufig übernimmt das der Käufer, weil er nach der üblichen Vertragsgestaltung die Notarkosten trägt. Die Wahl des Notars ist grundsätzlich frei.

Der Notar benötigt unter anderem:

• die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer
• Angaben zur Wohnung
• den Kaufpreis
• Informationen zum bestehenden Mietverhältnis
• den gewünschten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
• Angaben zur finanzierenden Bank, falls eine Finanzierung geplant ist

Anschließend prüft der Notar die vorhandenen Angaben und bereitet den Kaufvertragsentwurf vor.

2. Sie erhalten den Kaufvertragsentwurf

Im Entwurf sollten Sie nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Wichtig sind vor allem die Regelungen, die den späteren Ablauf bestimmen.

Prüfen Sie zum Beispiel:

• Ist die Wohnung im Grundbuch richtig bezeichnet?
• Welche Rechte und Belastungen werden übernommen oder gelöscht?
• Wann wird der Kaufpreis fällig?
• Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
• Wer erhält die Mieten bis zur Eigentumsumschreibung?
• Wie wird die Mietkaution übergeben?
• Wie werden Hausgeld und mögliche Sonderumlagen verteilt?
• Enthält der Vertrag eine Vollmacht zur Bestellung der Finanzierungsgrundschuld?

Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa von einem gewerblichen Bestandshalter, liegt ein Verbrauchervertrag vor. Dann soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Auf diese Frist können die Beteiligten nicht einfach verzichten; eine Verkürzung braucht einen sachlichen Grund, der in der Urkunde festgehalten wird. Verkauft eine Privatperson an eine Privatperson, ist diese Regel nicht in gleicher Weise zwingend vorgesehen. Viele Notare geben den Entwurf trotzdem frühzeitig heraus. Fragen Sie im Zweifel beim Notar nach, welcher Zeitrahmen in Ihrem Fall gilt.

Nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung. Fragen zum Vertragsentwurf können Sie an den Notar richten. Bei wirtschaftlichen, steuerlichen oder rechtlichen Fragen außerhalb der notariellen Belehrung können weitere Fachleute erforderlich sein.

3. Der Kaufvertrag wird beurkundet

Beim Notartermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen. Der Notar erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen. Erst wenn alle Beteiligten den Vertrag verstanden haben und einverstanden sind, unterschreiben sie.

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das gilt auch für den Kauf einer Eigentumswohnung. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich nicht wirksam, § 311b Abs. 1 BGB.

In der Regel wird bei diesem Termin auch die Auflassung erklärt und die Eintragung der Auflassungsvormerkung bewilligt. Die Auflassung ist die Einigung von Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Sie wird häufig gemeinsam mit dem Kaufvertrag erklärt.

Falls eine Bank den Kauf finanziert, wird oft zusätzlich die Grundschuld der Bank beurkundet. Dafür enthält der Kaufvertrag häufig eine Belastungsvollmacht. Die genaue Gestaltung ist Sache des Vertrags und der finanzierenden Bank.

Mit der Unterschrift ist der Kaufvertrag normalerweise verbindlich. Sie sind zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht Eigentümer.

4. Der Notar veranlasst die nächsten Eintragungen

Nach dem Termin beginnt der Vollzug des Vertrags. Der Notar prüft und veranlasst verschiedene Schritte. Dazu gehört vor allem die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Die Vormerkung schützt Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Vereinfacht gesagt: Verfügt der Verkäufer danach noch über die Wohnung, etwa durch eine Übertragung an jemand anderen oder eine neue Belastung, ist das Ihnen gegenüber unwirksam, soweit es Ihren Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 BGB).

Parallel können weitere Punkte bearbeitet werden:

• Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden des Verkäufers werden angefordert
• erforderliche Zustimmungen werden eingeholt
• mögliche Vorkaufsrechte werden geprüft
• die Finanzierungsgrundschuld des Käufers wird eingetragen
• das Finanzamt erhält die erforderlichen Informationen

Bei einer Eigentumswohnung kann eine Zustimmung des Verwalters nötig sein. Das gilt nur, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Veräußerungsbeschränkung enthält.

Auch ein Vorkaufsrecht des Mieters kann eine Rolle spielen. Das betrifft vor allem Wohnungen, die erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Dann kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). Für die Ausübung hat er in der Regel zwei Monate ab der Mitteilung Zeit. Ob daneben andere Vorkaufsrechte, etwa der Gemeinde, in Betracht kommen, klärt der Notar im Einzelfall.

5. Sie erhalten die Fälligkeitsmitteilung

Der Kaufpreis wird nicht automatisch direkt nach der Unterschrift fällig. Sie sollten ihn erst zahlen, wenn der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung verschickt hat.

Darin bestätigt der Notar, dass die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören häufig:

• die Auflassungsvormerkung ist eingetragen
• erforderliche Genehmigungen liegen vor
• Vorkaufsrechte sind geklärt
• Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden liegen vor

Die Fälligkeitsvoraussetzungen stehen im Kaufvertrag. Lesen Sie daher genau, welche Bedingungen vereinbart wurden.

In der Praxis vergehen bis zur Fälligkeitsmitteilung häufig mehrere Wochen. Vier bis sechs Wochen werden oft als Erfahrungswert genannt, das ist aber keine feste Frist und keine Zusage. Fehlen Unterlagen, läuft eine Vorkaufsrechtsfrist oder arbeitet das Grundbuchamt langsam, kann es deutlich länger dauern.

6. Der Kaufpreis wird gezahlt und der Besitz geht über

Nach der Fälligkeitsmitteilung zahlen Sie innerhalb der im Vertrag genannten Frist. Bei einer Finanzierung überweist die Bank den Betrag häufig direkt. Sind noch Grundschulden des Verkäufers abzulösen, geht ein Teil an dessen Bank. Der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer.

Ein Notaranderkonto ist nicht der normale Weg. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG).

In vielen Kaufverträgen gehen Besitz, Nutzen und Lasten mit der vollständigen Kaufpreiszahlung oder zum darauffolgenden Monatsersten auf den Käufer über. Maßgeblich ist, was im Vertrag vereinbart ist. Ab diesem Zeitpunkt erhält der Käufer wirtschaftlich meist die Mieten und trägt beispielsweise das Hausgeld oder bestimmte laufende Kosten.

Wichtig ist die Unterscheidung:

• Besitzübergang: wirtschaftliche Verantwortung nach dem Vertrag
• Eigentumsübergang: Eintragung als Eigentümer im Grundbuch

Beides fällt nicht zwingend auf denselben Tag.

7. Die Grunderwerbsteuer wird bezahlt

Nach der Beurkundung setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest. Der Käufer erhält dafür einen Steuerbescheid. Die Höhe hängt vom Bundesland ab. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis. In Bayern beträgt er 3,5 Prozent. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Bayern.

Nach Zahlung oder anderweitiger Klärung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung darf die Eigentumsumschreibung grundsätzlich nicht erfolgen.

Die steuerliche Behandlung kann im Einzelfall Besonderheiten enthalten. Dieser Punkt ersetzt keine Steuerberatung. Eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater sollte prüfen, welche Regelungen auf Ihre persönliche Situation zutreffen.

8. Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein

Sind der Kaufpreis bezahlt, die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt und alle erforderlichen Unterlagen vorhanden, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.

Das Grundbuchamt trägt den Käufer in Abteilung I des Grundbuchs ein. Die Auflassungsvormerkung wird anschließend gelöscht. Nicht mehr benötigte alte Belastungen können ebenfalls gelöscht werden.

Erst mit dieser Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer der Wohnung. Die Dauer lässt sich nicht exakt vorhersagen. Erfahrungsgemäß können zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung einige Wochen bis mehrere Monate liegen. Entscheidend sind unter anderem das zuständige Grundbuchamt, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Geschwindigkeit der beteiligten Banken.

Für Notar- und Grundbuchkosten können Sie als grobe Orientierung etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht frei verhandelbar. Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis und vom Umfang der notariellen Tätigkeit ab.

Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gilt grundsätzlich: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein. Ein neuer Mietvertrag ist normalerweise nicht erforderlich. Auch eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht möglich.

Das betrifft ebenfalls die Mietkaution. Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Deshalb sollte im Kaufvertrag genau geregelt werden, wann und wie die Kaution übergeben wird.

Zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung kann eine zeitliche Lücke entstehen. Der Kaufvertrag kann deshalb regeln, wem die Mieten in dieser Zwischenzeit zustehen und wer den Kontakt zum Mieter übernimmt. Solche Regelungen sind besonders wichtig, damit Mieteingänge, Nebenkosten und Informationen sauber zugeordnet werden.

Vor dem Kauf sollten Sie außerdem prüfen, ob die tatsächliche Miete mit dem Mietvertrag übereinstimmt, ob Rückstände bestehen und ob Staffelmiet- oder Indexvereinbarungen vereinbart wurden. Für die wirtschaftliche Einschätzung einer vermieteten Wohnung können Sie zusätzlich den Cashflow-Rechner verwenden. Eine erste Einschätzung ersetzt jedoch keine vollständige Prüfung der Immobilie.

Wenn Sie grundsätzlich wissen möchten, welche Immobilie zu Ihrer finanziellen Situation passen könnte, hilft Ihnen der Rechner „Wie viel Immobilie passt?“. Auch hier gilt: Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Finanzierungszusage.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Kauf vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung?

Erfahrungsgemäß dauert der Ablauf einige Wochen bis mehrere Monate. Die Auflassungsvormerkung kann häufig nach wenigen Tagen oder Wochen eingetragen sein. Die endgültige Eigentumsumschreibung hängt unter anderem von der Kaufpreiszahlung, der Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Auslastung des Grundbuchamts ab.

Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?

Sie zahlen den Kaufpreis normalerweise erst nach der schriftlichen Fälligkeitsmitteilung des Notars. Die Mitteilung bestätigt, dass die vertraglich vereinbarten Sicherungen vorliegen. Maßgeblich sind die Zahlungsfrist und die Kontoverbindungen im Kaufvertrag beziehungsweise in der Fälligkeitsmitteilung.

Wann bin ich rechtlich Eigentümer?

Rechtlicher Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Die Unterschrift beim Notar und der Besitzübergang reichen dafür nicht aus. Wirtschaftlich können Ihnen die Mieten jedoch bereits ab dem vertraglich vereinbarten Übergabetag zustehen.

Muss der Mieter wegen des Verkaufs einen neuen Mietvertrag unterschreiben?

Nein. Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht. Der bestehende Vertrag sollte deshalb vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden.

Kann der Mieter die Wohnung zuerst kaufen?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht bei jedem Verkauf. Es kann insbesondere bei einer Umwandlung von Mietraum in Wohnungseigentum und beim ersten Verkauf nach der Umwandlung relevant werden. Ob es im konkreten Fall besteht, sollte vor der Beurkundung geprüft werden.

Der Ablauf beim Notar wirkt auf den ersten Blick kompliziert. Wenn die Unterlagen frühzeitig geprüft, die Finanzierung geklärt und die einzelnen Schritte im Kaufvertrag verständlich geregelt sind, lässt sich der Prozess jedoch gut strukturieren.

Weitere Grundlagen finden Sie im Leitfaden zum Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Wenn Sie Ihre persönliche Situation zunächst unverbindlich besprechen möchten, können Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch anfragen.