Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie den Grundbuchauszug lesen können. Denn dort steht nicht nur, wem die Immobilie gehört. Sie erkennen auch, welche Rechte andere Personen haben, ob die Wohnung mit Belastungen verbunden ist und ob wirklich alles zum Kaufgegenstand gehört.
Für Kapitalanleger ist das Grundbuch deshalb mehr als ein formales Dokument. Es hilft Ihnen, Risiken vor dem Kauf zu erkennen. Allerdings beantwortet es nicht alle Fragen. Mietverträge, Hausgeld, Rücklagen oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft finden Sie dort zum Beispiel nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Im Bestandsverzeichnis prüfen Sie, was genau zur Immobilie gehört.
- In Abteilung I steht, wer als Eigentümer eingetragen ist.
- Abteilung II enthält Rechte und Beschränkungen, die für Anleger besonders wichtig sein können.
- In Abteilung III finden Sie Grundschulden und andere Grundpfandrechte.
- Ein sauberer Grundbuchauszug bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung risikofrei ist.
Warum ist der Grundbuchauszug für Kapitalanleger wichtig?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Es wird vom zuständigen Grundbuchamt geführt und enthält rechtlich wichtige Angaben zu einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung.
Beim Kauf einer Kapitalanlage geht es nicht nur um die Frage: „Wem gehört die Wohnung?“ Entscheidend ist auch:
- Darf der Verkäufer die Immobilie tatsächlich verkaufen?
- Gibt es ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch?
- Ist ein Stellplatz rechtlich Bestandteil des Kaufs?
- Gibt es eine Vormerkung zugunsten einer anderen Person?
- Werden bestehende Grundschulden des Verkäufers gelöscht?
Ein Grundbuchauszug zeigt Ihnen also, welche Rechte unmittelbar mit dem Grundstück oder der Wohnung verbunden sind. Er ersetzt aber keine vollständige Prüfung der Immobilie.
Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?
Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Diese Reihenfolge ist auch beim Lesen hilfreich.
1. Die Aufschrift: Welches Grundbuchblatt liegt vor?
Ganz oben finden Sie Angaben zum Grundbuchamt, zum Grundbuchbezirk und zur Blattnummer. Außerdem erkennen Sie dort die Art des Grundbuchblatts.
Bei einer Eigentumswohnung sollte dort in der Regel „Wohnungsgrundbuch“ stehen. Bei einer Einheit, die nicht Wohnzwecken dient, etwa einem Laden, einem Büro oder einem Tiefgaragenstellplatz, handelt es sich um ein „Teileigentumsgrundbuch“. Ein „Erbbaugrundbuch“ weist darauf hin, dass nicht das Grundstück selbst, sondern ein Erbbaurecht Gegenstand des Grundbuchs ist.
Das ist für Anleger wichtig. Wird Ihnen eine Wohnung angeboten, im Grundbuch steht aber ein Teileigentum, sollten Sie die zulässige Nutzung genau prüfen. Beim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude außerdem rechtlich nicht in derselben Weise zusammen wie bei einem normalen Grundstückskauf. Erbbauzins und Restlaufzeit können den Wert und die Finanzierung beeinflussen.
Achten Sie auch auf das Datum des Ausdrucks und das Datum der letzten Änderung. Ein älterer Auszug kann wichtige spätere Eintragungen nicht enthalten. Vor der Beurkundung sollte deshalb ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen.
Was steht im Bestandsverzeichnis?
Das Bestandsverzeichnis beschreibt den Grundbesitz. Dazu gehören unter anderem Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe.
Bei einer Eigentumswohnung finden Sie zusätzlich den Miteigentumsanteil. Er wird meist als Bruch angegeben, zum Beispiel als Anteil an 10.000 Teilen. Dieser Anteil bezieht sich auf das Grundstück und das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Außenanlagen.
Außerdem steht dort, mit welchem Sondereigentum der Miteigentumsanteil verbunden ist. Das kann beispielsweise die Wohnung Nummer 8 im Aufteilungsplan sein.
Was sollten Sie bei einer Eigentumswohnung abgleichen?
Vergleichen Sie die Angaben im Grundbuch mit:
- dem Exposé,
- dem Aufteilungsplan,
- dem Kaufvertragsentwurf,
- der Teilungserklärung.
Prüfen Sie insbesondere, ob die Wohnungsnummer übereinstimmt. Auch ein Kellerraum, ein Stellplatz oder ein Gartenanteil sollte rechtlich nachvollziehbar zugeordnet sein.
Ein Stellplatz kann als eigenes Teileigentum eingetragen sein. Er kann aber auch nur als Sondernutzungsrecht zu einer Wohnung gehören. Ein Sondernutzungsrecht bedeutet, dass Sie eine bestimmte Fläche allein nutzen dürfen. Es bedeutet nicht automatisch, dass diese Fläche in Ihrem Eigentum steht.
Fehlt ein im Exposé versprochener Stellplatz im Grundbuch, in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan, sollten Sie vor einer Unterschrift klären, ob er tatsächlich mitgekauft wird.
Der Miteigentumsanteil kann außerdem als Grundlage für die Verteilung von Hausgeld und Sonderumlagen dienen. Maßgeblich ist dabei jedoch die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. Prüfen Sie diese Unterlagen deshalb zusätzlich.
Mehr über die einzelnen Unterlagen und den Ablauf beim Kauf finden Sie im Leitfaden zur vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Was zeigt Abteilung I?
In Abteilung I stehen die Eigentümer. Sie sehen dort auch, auf welcher Grundlage die Eintragung erfolgt ist. Das kann beispielsweise eine Auflassung, eine Erbfolge oder ein Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren sein.
Für Sie als Käufer lautet die wichtigste Frage: Ist der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen?
Bei mehreren Eigentümern müssen die Eigentumsverhältnisse genau betrachtet werden. Es kann sich zum Beispiel um Miteigentum zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen handeln. Auch eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft kann eingetragen sein.
Ist noch eine verstorbene Person als Eigentümer eingetragen, muss das Grundbuch möglicherweise zunächst berichtigt werden. Bei einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle erforderlichen Beteiligten am Verkauf mitwirken.
Durchgestrichene oder gerötete Einträge gelten als gelöscht, etwa frühere Eigentümer. Nicht jede frühere Eintragung ist also noch aktuell. In Abteilung II und III gibt es dafür zusätzlich eigene Veränderungs- und Löschungsspalten, die Sie immer mitlesen sollten.
Warum ist Abteilung II besonders wichtig?
In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen. Für Kapitalanleger ist dieser Teil häufig besonders relevant. Dort können Rechte Dritter stehen, die den Wert, die Nutzung oder die Vermietbarkeit der Wohnung beeinflussen.
Welche Einträge können in Abteilung II stehen?
Ein Wegerecht oder Leitungsrecht ist in einer Wohnanlage nicht automatisch problematisch. Entscheidend ist, welchen Inhalt das Recht genau hat. Die dazugehörige Bewilligung kann in der Grundakte eingesehen werden.
Anders sieht es bei einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch aus. Ein Wohnungsrecht erlaubt einer bestimmten Person, die Wohnung zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht noch weiter: Der Berechtigte darf grundsätzlich die Nutzungen ziehen, also beispielsweise Mieteinnahmen erhalten. Bleibt ein solcher Eintrag bestehen, kann die Wohnung für einen vermietenden Anleger praktisch nicht wie geplant genutzt werden.
Weitere mögliche Einträge sind:
- ein dingliches Vorkaufsrecht,
- eine Reallast,
- eine Auflassungsvormerkung,
- ein Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk,
- ein Insolvenzvermerk,
- ein Testamentsvollstreckervermerk,
- ein Nacherbenvermerk,
- ein Sanierungs- oder Umlegungsvermerk,
- ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs.
Eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers wird im eigenen Kaufprozess normalerweise noch eingetragen. Eine bereits bestehende Vormerkung zugunsten einer anderen Person ist dagegen ein ernstes Warnsignal. Sie sollten dann klären, ob die Immobilie möglicherweise schon jemand anderem versprochen oder verkauft wurde.
Auch die Rangfolge ist wichtig. Ein Recht mit besserem Rang kann bei einer Zwangsversteigerung unter Umständen bestehen bleiben. Deshalb achten Banken regelmäßig auf eine passende Rangstelle ihrer Grundschuld.
Was bedeutet eine Grundschuld in Abteilung III?
In Abteilung III stehen Grundpfandrechte. Dazu gehören vor allem Grundschulden, außerdem Hypotheken und Rentenschulden.
Eine Grundschuld wurde häufig für die Finanzierung des Verkäufers eingetragen. Sie kann noch im Grundbuch stehen, obwohl das dazugehörige Darlehen längst zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld verschwindet nicht automatisch. Für ihre Löschung sind bestimmte Erklärungen des Gläubigers und des Eigentümers erforderlich.
Beim Kauf wird die Grundschuld des Verkäufers normalerweise aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. Der Notar kümmert sich um die erforderlichen Löschungsunterlagen. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört in der Regel auch, dass die Unterlagen zur Ablösung vorliegen.
Lesen Sie im Kaufvertrag genau nach, welche Belastungen gelöscht werden und welche der Käufer eventuell übernimmt. Zahlen Sie nicht einfach, nur weil ein Verkäufer oder Vermittler dazu auffordert. Maßgeblich ist die Fälligkeitsmitteilung des Notars.
Ihre eigene Bank kann für die Finanzierung eine neue Grundschuld eintragen lassen. Das geschieht häufig schon vor der endgültigen Eigentumsumschreibung, wenn der Kaufvertrag eine entsprechende Belastungsvollmacht enthält.
Für die laufende Planung können Sie neben dem Grundbuch auch einen Cashflow-Rechner nutzen. Er zeigt Ihnen jedoch nur die wirtschaftliche Seite. Rechtliche Belastungen müssen Sie unabhängig davon prüfen.
Was steht nicht im Grundbuch?
Ein Grundbuchauszug ist wichtig, aber nicht vollständig. Folgende Informationen finden Sie dort in der Regel nicht:
- Mietvertrag und Miethöhe,
- Mietrückstände und Kaution,
- Hausgeldabrechnungen,
- Protokolle der Eigentümerversammlungen,
- geplante Sonderumlagen,
- Höhe der Erhaltungsrücklage,
- Baulasten,
- Denkmalschutz,
- Altlasten,
- viele öffentlich-rechtliche Nutzungsvorgaben.
Auch ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bei bestimmten umgewandelten Wohnungen steht nicht im Grundbuch. Solche Punkte müssen Sie aus anderen Unterlagen und durch gezielte Fragen klären.
Ein aktueller Grundbuchauszug ist daher nur ein Baustein der Kaufprüfung. Weitere Informationen finden Sie im Leitfaden zum Ablauf beim Notar. Die voraussichtlichen Nebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner überschlagen.
Wie können Sie einen Grundbuchauszug beantragen?
Einsicht und Auszug erhält nur, wer dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung). Das bloße Interesse, eine Immobilie kaufen zu wollen, reicht dafür nicht aus. Ein berechtigtes Interesse kommt für Käufer erst in Betracht, wenn bereits ernsthafte Verhandlungen mit dem Eigentümer laufen. Belegen lässt sich das zum Beispiel mit einer Vollmacht oder Zustimmung des Eigentümers oder mit einem Kaufvertragsentwurf.
In der Praxis bitten Kaufinteressenten häufig den Verkäufer um eine Kopie. Vor der Beurkundung kann der Notar einen aktuellen Auszug einsehen beziehungsweise beschaffen.
Beim zuständigen Grundbuchamt kostet ein einfacher Ausdruck derzeit 10 Euro. Ein amtlicher oder beglaubigter Ausdruck kostet 20 Euro. Beide Beträge gelten je Grundbuchblatt und ergeben sich aus dem Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Private Internetanbieter leiten Anträge teilweise nur weiter und berechnen zusätzliche Gebühren. Prüfen Sie deshalb genau, wer Ihr Vertragspartner ist.
Wie lesen Sie den Grundbuchauszug Schritt für Schritt?
Als einfache Reihenfolge können Sie sich merken:
- Aufschrift: Welche Art von Grundbuchblatt liegt vor?
- Bestandsverzeichnis: Was genau wird gekauft?
- Abteilung I: Wer ist Eigentümer?
- Abteilung II: Welche Rechte und Beschränkungen bestehen?
- Abteilung III: Welche Grundpfandrechte sind eingetragen?
- Löschungs- und Veränderungsspalten: Welche Einträge gelten noch?
Wenn ein Eintrag unklar ist, sollten Sie nicht raten. Lassen Sie sich die zugrunde liegende Bewilligung oder die betreffende Urkunde aus der Grundakte zeigen. Bei rechtlichen Zweifeln sind der Notar oder ein Fachanwalt die richtigen Ansprechpartner.
Ein verständlicher Grundbuchauszug ist eine gute Grundlage für Ihre Entscheidung. Er sagt Ihnen aber nicht, ob die Wohnung wirtschaftlich zu Ihnen passt. Dafür sollten Sie unter anderem Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Rücklagen, Finanzierung und Kaufnebenkosten gemeinsam betrachten. Wie viel Immobilie zu Ihrer persönlichen Situation passen könnte, können Sie mit dem Rechner zur passenden Immobiliengröße vorbereiten.
Häufige Fragen
Wie lese ich einen Grundbuchauszug richtig?
Beginnen Sie mit der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis. Prüfen Sie danach Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Bei Abteilung II und III müssen Sie auch die Veränderungs- und Löschungsspalten beachten.
Was steht in Abteilung II des Grundbuchs?
Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen, die keine Grundpfandrechte sind. Dazu können Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Vermerke zu Zwangsversteigerung und Insolvenz gehören. Ob ein Eintrag problematisch ist, hängt von seinem genauen Inhalt ab.
Was bedeutet eine Grundschuld in Abteilung III für Käufer?
Eine Grundschuld sichert meist ein Darlehen des Verkäufers oder einer anderen Person. Beim Kauf wird sie normalerweise aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Der Notar koordiniert die dafür erforderlichen Unterlagen.
Kann ich als Kaufinteressent selbst einen Grundbuchauszug beantragen?
Nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen können. Eine bloße Kaufabsicht reicht dafür nicht aus; erst ernsthafte Verhandlungen mit dem Eigentümer, belegt etwa durch eine Vollmacht des Eigentümers oder einen Kaufvertragsentwurf, können genügen. Praktischer ist es oft, den Auszug beim Verkäufer anzufordern oder den Notar um eine aktuelle Prüfung zu bitten.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein einfacher Ausdruck beim Grundbuchamt kostet derzeit 10 Euro, ein amtlicher oder beglaubigter Ausdruck 20 Euro, jeweils je Grundbuchblatt. Bei privaten Anbietern können zusätzliche Kosten entstehen.