Kaufnebenkosten Bayern: Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

Wer eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, schaut oft zuerst auf den Kaufpreis. Das ist verständlich. Für das tatsächliche Budget sind aber auch die Kaufnebenkosten in Bayern entscheidend. Dazu gehören vor allem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Diese Kosten werden häufig unterschätzt. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro können sie mit Makler schnell mehr als 20.000 Euro betragen. Die genaue Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis, der Finanzierung und der Maklervereinbarung ab.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises.
• Für Notar und Grundbuch werden häufig 1,5 bis 2,0 Prozent angesetzt. Die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem GNotKG.
• Bei einer vermittelten Eigentumswohnung ist in Bayern ein Käuferanteil von 3,57 Prozent an der Maklerprovision marktüblich. Gesetzlich festgelegt ist dieser Satz nicht.
• Im Rechenbeispiel betragen die Kaufnebenkosten mit Makler und Finanzierung rund 8,54 Prozent.
• Kaufnebenkosten sollten bei der Finanzierungsplanung und beim Eigenkapital von Anfang an berücksichtigt werden.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung kommen meist vier größere Kostenblöcke zusammen:

1. Grunderwerbsteuer
2. Notarkosten
3. Grundbuchkosten
4. Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist

Daneben können weitere Kosten entstehen. Dazu gehören zum Beispiel ein Gutachter, eine Bewertung durch die Bank, Bereitstellungszinsen oder Kosten im Zusammenhang mit einer WEG. Diese Posten gehören nicht immer zu den eigentlichen Kaufnebenkosten und werden deshalb häufig getrennt betrachtet.

Eine erste Übersicht können Sie mit einem Kaufnebenkosten-Rechner erstellen. Für die konkrete Planung ersetzt eine solche Berechnung jedoch nicht die Prüfung des Kaufvertrags und der individuellen Finanzierung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Damit liegt Bayern im bundesweiten Vergleich am unteren Ende. Die Bemessungsgrundlage ist normalerweise der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro ergibt sich:

250.000 Euro × 3,5 Prozent = 8.750 Euro

Die Steuer wird vom Finanzamt festgesetzt. Nach dem Steuerbescheid ist sie grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe fällig. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie wird für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt.

Eine Besonderheit betrifft bewegliche Gegenstände. Eine Einbauküche oder eine Markise kann unter bestimmten Voraussetzungen gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Der Wert muss nachvollziehbar und realistisch sein. Eine überhöhte Aufteilung kann vom Finanzamt korrigiert werden.

Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer dagegen grundsätzlich nicht, auch wenn sie im Vertrag gesondert genannt wird.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Sie sind gesetzlich festgelegt und nicht frei verhandelbar.

Beim Notar entstehen unter anderem Kosten für:

• die Beurkundung des Kaufvertrags,
• den Vollzug des Vertrags,
• die Überwachung der Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
• weitere Auslagen und Dokumente.

Auf die Notargebühren fällt Umsatzsteuer an. Die Gebühren des Grundbuchamts werden ebenfalls nach dem GNotKG berechnet, enthalten aber keine Umsatzsteuer.

Zum Grundbuch gehören bei einem Kauf beispielsweise:

• die Auflassungsvormerkung,
• die Eintragung des neuen Eigentümers,
• bei einer Finanzierung die Eintragung der Grundschuld.

Die Gebühren sind nicht einfach ein fester Prozentsatz. Das GNotKG arbeitet mit Wertstufen. Außerdem wirken die Gebühren degressiv. Das bedeutet: Bei einem höheren Kaufpreis steigt der Eurobetrag, aber der prozentuale Anteil kann sinken.

Als grobe Orientierung werden für Notar und Grundbuch oft 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Im Einzelfall kann der tatsächliche Anteil niedriger oder höher liegen. Im Rechenbeispiel weiter unten sind es rund 1,1 Prozent ohne und rund 1,5 Prozent mit Grundschuld.

Was kostet die Maklerprovision bei einer Kapitalanlage?

Für Immobilienkäufe gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung und keine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision. In Bayern sind bei Wohnungen häufig insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer üblich. Davon entfallen in vielen Fällen 3,57 Prozent auf die Käuferseite.

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln für Verbraucherkäufe. Wenn beide Seiten den Makler beauftragen, müssen sie grundsätzlich gleich hohe Anteile zahlen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen werden.

Ob ein privater Kapitalanleger beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Verbraucher gilt, wird in der überwiegenden Darstellung bejaht. Die konkrete Einordnung kann jedoch vom Einzelfall abhängen. Das gilt insbesondere bei einem Kauf über eine Gesellschaft oder bei einer umfangreichen gewerblichen Tätigkeit. Im Zweifel sollte die Einordnung rechtlich geprüft werden.

Achten Sie außerdem darauf, dass der Maklervertrag in Textform vorliegt. Eine E-Mail kann dafür grundsätzlich genügen. Die konkrete Vereinbarung sollte trotzdem sorgfältig geprüft werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern insgesamt?

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro liegen die Kaufnebenkosten für eine vermietete Eigentumswohnung ohne Makler grob bei 4,6 bis 5,0 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, ob eine Grundschuld eingetragen wird. Mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent für den Makler sind es rund 8,2 bis 8,5 Prozent.

Das sind nur Orientierungswerte. Die Notar- und Grundbuchkosten hängen unter anderem von der Höhe der Grundschuld und den konkreten Vorgängen ab. Auch Auslagen oder zusätzliche Vereinbarungen können die Rechnung verändern.

Rechenbeispiel für eine vermietete Eigentumswohnung

Das folgende Beispiel ist hypothetisch. Es handelt sich nicht um ein konkretes Objekt.

Annahmen:

• vermietete Eigentumswohnung in Bayern,
• Kaufpreis: 250.000 Euro,
• Makleranteil des Käufers: 3,57 Prozent,
• Grundschuld für die Finanzierung: 200.000 Euro,
• Auslagen des Notars nicht berücksichtigt,
• Gebühren nach Tabelle B des GNotKG: 535 Euro für eine volle Gebühr bei 250.000 Euro, 435 Euro bei 200.000 Euro.

In diesem Beispiel entsprechen die gesamten Kaufnebenkosten rund 8,54 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler wären es mit Finanzierung rund 4,97 Prozent. Ohne Makler und ohne Grundschuld lägen sie bei rund 4,58 Prozent.

Die genannten Beträge für Notar und Grundbuch sind eine Rechenannahme. Auslagen, zusätzliche Grundbuchvorgänge und besondere Anforderungen der Bank können hinzukommen.

Warum sollten Sie die Grundschuld nicht vergessen?

Wer den Kauf finanziert, braucht häufig eine Grundschuld zugunsten der Bank. Dafür fallen zusätzliche Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt an. Die Höhe richtet sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht zwingend nach dem Kaufpreis.

Im Beispiel beträgt die Grundschuld 200.000 Euro. Dafür kommen 952,65 Euro zu den übrigen Kaufnebenkosten hinzu.

Diese Kosten werden in frühen Kalkulationen gern übersehen. Bei mehreren Käufen oder einem größeren Finanzierungsvolumen können sie das benötigte Eigenkapital spürbar beeinflussen. Mit dem Cashflow-Rechner können Sie außerdem prüfen, wie sich Finanzierung, Mieteinnahmen und laufende Kosten auf die monatliche Rechnung auswirken.

Wie wirken sich Kaufnebenkosten steuerlich aus?

Bei einer vermieteten Wohnung sind die steuerlichen Regeln nicht ganz so einfach wie die Rechnung auf dem Papier. Grunderwerbsteuer, Maklerkosten sowie bestimmte Notar- und Grundbuchkosten gelten grundsätzlich als Anschaffungsnebenkosten. Sie werden daher meist nicht sofort vollständig als Werbungskosten abgezogen.

Stattdessen werden die Anschaffungskosten auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil kann über die Abschreibung, kurz AfA, berücksichtigt werden. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.

Kosten für die Eintragung der Grundschuld werden steuerlich anders behandelt. Sie gelten grundsätzlich als Finanzierungskosten und können bei Vermietung als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die genaue Behandlung hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Die steuerlichen Aussagen in diesem Abschnitt dienen nur der ersten Orientierung. Eine Steuerberatung sollte prüfen, welche Kosten bei Ihnen wie behandelt werden.

Welche Fehler kommen bei der Kalkulation häufig vor?

Ein häufiger Fehler ist, nur mit einem pauschalen Prozentsatz zu rechnen. Das ist für eine erste Einschätzung in Ordnung. Für die konkrete Planung sollten Sie aber die tatsächlichen Gebühren und die Höhe der Grundschuld berücksichtigen.

Ebenfalls oft vergessen wird die Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Grundbuchgebühren enthalten dagegen keine Umsatzsteuer.

Die Maklerprovision sollte ebenfalls nicht automatisch als unveränderlicher Betrag betrachtet werden. Entscheidend ist, was im Maklervertrag vereinbart wurde und ob die gesetzlichen Regeln zur Teilung der Provision greifen.

Auch die Finanzierung der Nebenkosten sollte nicht vorausgesetzt werden. Viele Banken finanzieren vor allem den Kaufpreis oder nur einen Teil der Nebenkosten. Ob eine Mitfinanzierung möglich ist, prüfen zugelassene § 34i-Partner im Einzelfall. Die Entscheidung trifft die Bank.

Für eine realistische Planung ist es sinnvoll, zusätzlich eine Reserve einzuplanen. Denn neben den Kaufnebenkosten können bei einer vermieteten Wohnung Kosten für Reparaturen, eine Sonderumlage oder eine neue Vermietung entstehen.

Wenn Sie sich zunächst mit dem gesamten Ablauf beschäftigen möchten, finden Sie im Leitfaden zum Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung weitere Grundlagen. Auch der Ablauf beim Notar und das Lesen eines Grundbuchauszugs sind wichtige Themen vor dem Kauf.

Was bedeutet das für Ihr Eigenkapital?

Wenn die Bank die Kaufnebenkosten nicht mitfinanziert, müssen Sie diese aus eigenen Mitteln bezahlen. Im Rechenbeispiel wären das mindestens 21.340,10 Euro. Zusätzlich ist eine Reserve sinnvoll.

Wie viel Immobilie zu Ihrer finanziellen Situation passt, hängt nicht nur vom Einkommen ab. Auch Rücklagen, bestehende Verpflichtungen, Mieteinnahmen und die gewünschte Sicherheitsreserve spielen eine Rolle. Eine erste Orientierung bietet der Rechner „Wie viel Immobilie passt?“.

Entscheidend ist, die Nebenkosten nicht als nachträgliche Überraschung zu behandeln. Sie gehören von Anfang an in die Gesamtrechnung des Kaufs.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?

Im Rechenbeispiel mit 250.000 Euro Kaufpreis liegen sie ohne Makler grob bei 4,6 bis 5,0 Prozent des Kaufpreises. Mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent für den Makler sind es rund 8,2 bis 8,5 Prozent. Bei anderen Kaufpreisen verschieben sich die Prozentwerte, weil Notar- und Grundbuchgebühren degressiv sind. Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem von den Notar- und Grundbuchkosten sowie der Finanzierung ab.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wären das 8.750 Euro.

Muss ein privater Kapitalanleger die volle Maklerprovision zahlen?

Bei einer Eigentumswohnung und einem privaten Käufer gelten grundsätzlich die gesetzlichen Regeln zur hälftigen Teilung der Maklerprovision. Ob der Käufer als Verbraucher einzuordnen ist, kann vom konkreten Fall abhängen. Bei gewerblichen Käufen oder beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses greifen diese Regeln nicht. Im Zweifel sollte die Einordnung rechtlich geprüft werden.

Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Kaufnebenkosten werden bei einer vermieteten Immobilie meist den Anschaffungskosten zugerechnet. Der Gebäudeanteil kann grundsätzlich über die AfA berücksichtigt werden. Die genaue steuerliche Behandlung sollte eine Steuerberatung für den Einzelfall prüfen.

Kann ich Notarkosten verhandeln?

Nein. Die gesetzlichen Notargebühren sind nicht frei verhandelbar. Die Höhe ergibt sich aus dem GNotKG. Verändern können sich aber die konkreten Vorgänge, etwa durch die Höhe der Grundschuld oder zusätzliche Vereinbarungen.